Cos'è il contratto di locazione turistica
Il contratto di locazione turistica è l'accordo scritto con cui un host concede a un ospite l'uso esclusivo di un immobile (intero o parziale) per finalità turistica, per un periodo inferiore a 30 giorni. È disciplinato dall'art. 1 comma 2 lettera c della Legge 431/1998 e successivamente confermato dal D.L. 50/2017 (poi convertito in Legge 96/2017) che ha introdotto il concetto di "locazione breve".
La sentenza della Corte di Cassazione n. 18214 del 16 settembre 2015 ha chiarito definitivamente un punto: il contratto è sempre obbligatorio, anche per una sola notte, anche se l'ospite arriva da una OTA come Airbnb o Booking. La piattaforma non sostituisce il contratto: è solo un canale di prenotazione e pagamento.
Cosa deve contenere obbligatoriamente
Un contratto di locazione turistica valido deve riportare almeno questi elementi (riferimento: Codice Civile artt. 1571-1614 e art. 53 del Decreto Legislativo 79/2011 — Codice del Turismo):
- Dati del locatore: nome, cognome, codice fiscale, residenza, eventuale partita IVA se opera in regime di impresa.
- Dati del proprietario (se diverso dal locatore — comune nei property manager): è necessario indicarlo per evitare contestazioni di mancata legittimazione, e produrre il mandato del proprietario.
- Dati del conduttore (ospite): nome, cognome, data e luogo di nascita, codice fiscale (o passaporto/permesso di soggiorno per stranieri), indirizzo di residenza.
- Dati di tutti gli ospiti maggiorenni che soggiornano: utile per la successiva comunicazione al portale Alloggiati Web.
- Indirizzo completo dell'immobile, dati catastali (foglio, particella, subalterno) e CIN (Codice Identificativo Nazionale, obbligatorio dal 2025 per Legge 213/2023).
- Data di check-in e check-out con orari precisi.
- Numero di notti e numero massimo di ospiti consentiti.
- Corrispettivo totale, eventuale caparra/deposito cauzionale, modalità di pagamento (le piattaforme spesso lo coprono ma il contratto deve riportarlo).
- Tassa di soggiorno dovuta (se applicabile): importo per notte, esenzioni (minori, disabili, residenti…).
- Regolamento interno: orari di silenzio, divieto di fumare/animali, numero massimo ospiti, uso degli spazi comuni.
- Foro competente: di norma quello del consumatore (ospite). Inserirlo aiuta a evitare contestazioni.
- Clausola GDPR: trattamento dati personali ex Reg. UE 2016/679 (finalità, base giuridica art. 6.1.b e c, durata conservazione).
- Firme di entrambe le parti, con data certa.
Firma a distanza: ha valore legale?
Sì, a condizione che si utilizzi una firma elettronica almeno avanzata conforme al Regolamento eIDAS (Regolamento UE 910/2014). La Firma Elettronica Semplice (FES) è ammessa per i contratti di locazione turistica perché non rientra fra gli atti per cui il Codice Civile italiano richiede la forma pubblica (art. 1350 c.c.).
Una FES valida richiede:
- Identificazione univoca del firmatario (link nominativo via email/SMS con OTP, o autenticazione tramite OTA come Airbnb)
- Imputabilità della firma alla persona (audit log con IP, User-Agent, timestamp UTC, dispositivo)
- Integrità del documento (hash SHA-256 calcolato al momento della firma e conservato)
- Conservazione della prova per almeno 10 anni (art. 2220 c.c.)
Locazione Turistica produce automaticamente tutti questi elementi: la firma viene apposta tramite browser dell'ospite e ogni atto produce un PDF con appendice di audit. In caso di contestazione il giudice ha tutti gli elementi per imputare il consenso.
Quando il proprietario è diverso dal locatore (property manager)
È il caso più comune per i property manager. La gestione è legittima ma richiede attenzione:
- Il PM deve avere un mandato scritto del proprietario (preferibilmente con procura speciale a locare e firmare).
- Nel contratto va indicato esplicitamente che il locatore agisce in nome e per conto del proprietario, oppure che è subentrato come locatore principale (sublocazione consentita dal proprietario).
- Le imposte sui canoni (cedolare o ordinario) ricadono sul proprietario — il PM rilascia ricevute al proprietario per le sue provvigioni.
- La schedina Alloggiati Web va inviata dal soggetto titolare del codice WSKEY del portale (di solito il PM, autorizzato dal proprietario).
Differenze rispetto al contratto transitorio
Spesso si confonde la locazione turistica con il contratto transitorio (Legge 431/98 art. 5 c. 1). Ecco la differenza chiave:
| Aspetto | Loc. turistica | Transitorio |
|---|---|---|
| Finalità | Turismo / vacanza | Esigenze lavorative o studio |
| Durata | Da 1 notte a 30 giorni | Da 1 a 18 mesi |
| Registrazione AdE | NO se ≤30gg | SÌ obbligatoria entro 30gg |
| Cedolare secca | 21% (o 26% dal 2° immob.) | 10% se accordi territoriali |
| Causale soggiorno | Non richiesta | Da documentare (lavoro, studio) |
Errori da evitare
- Mai contratto orale: la Cassazione 18214/2015 lo dichiara nullo per difetto di forma scritta.
- Mai omettere il CIN: dal 2025 è obbligatorio in tutta Italia. La sanzione va da 800€ a 8.000€ per chi pubblica annunci senza.
- Mai usare lo stesso contratto per soggiorni >30 giorni: scatta la disciplina della locazione abitativa transitoria/ordinaria, con obbligo di registrazione e Modello RLI.
- Non dimenticare la tassa di soggiorno: l'host è sostituto d'imposta del Comune. Importi e regole variano per comune (€0,30 - €7 per notte/persona).
Come Locazione Turistica genera il contratto per te
Una volta inseriti i dati della prenotazione (o importati da iCal Airbnb/Booking) il sistema:
- Compone il PDF in italiano + lingua dell'ospite (inglese, francese, tedesco, spagnolo).
- Invia un link via WhatsApp/email/SMS al conduttore per la firma da remoto.
- Raccoglie firma con OTP via SMS o email, registra IP/UA/timestamp.
- Conserva il PDF firmato + audit trail nel tuo archivio personale, scaricabile in qualsiasi momento.
- Aggiunge la firma al PDF di archiviazione GDPR-compliant.
Il contratto perfetto è quello che, in caso di lite, ti permette di andare in giudizio con la spada sguainata e non con un foglietto stropicciato.
Domande frequenti
›Il contratto di locazione turistica va registrato all'Agenzia delle Entrate?
No, se la durata è inferiore a 30 giorni il contratto non va registrato. Resta però l'obbligo di forma scritta e di conservazione per 10 anni. Sopra i 30 giorni scatta l'obbligo di registrazione entro 30 giorni dalla stipula (Modello RLI).
›Posso usare una firma elettronica per il contratto?
Sì. La Firma Elettronica Semplice (FES) conforme al Regolamento eIDAS è valida per i contratti di locazione turistica. Deve essere identificabile (OTP via SMS/email), imputabile (audit log con IP, UA, timestamp) e integra (hash SHA-256). Locazione Turistica produce tutti questi elementi automaticamente.
›Se la prenotazione arriva da Airbnb, devo comunque fare il contratto?
Sì. La piattaforma (Airbnb, Booking, Vrbo) è solo un canale di intermediazione: non sostituisce il contratto. La Cassazione 18214/2015 ha confermato che il contratto è obbligatorio anche per una singola notte, indipendentemente dal canale.
›Cosa succede se non faccio il contratto?
In caso di controllo della Guardia di Finanza o di lite con l'ospite (es. danni, mancato pagamento) non hai prova scritta dell'accordo. Sul piano fiscale il rapporto viene comunque tassato come locazione, ma sul piano civilistico l'host è in posizione debole. Inoltre la Polizia richiede il contratto per i controlli sul possesso del titolo.
›Cos'è il CIN e va sempre indicato nel contratto?
Il CIN (Codice Identificativo Nazionale) è l'identificativo statale obbligatorio introdotto dalla Legge 213/2023 per tutti gli immobili affittati per finalità turistiche. È obbligatorio sia negli annunci che nei contratti. La sanzione per mancata esposizione va da 800€ a 8.000€.
›Come gestire il contratto se il proprietario dell'immobile è diverso dal locatore?
Il property manager deve disporre di un mandato scritto del proprietario (procura speciale a locare). Nel contratto va indicato chiaramente che si agisce "in nome e per conto" del proprietario, oppure che si è subentrati come locatore con sublocazione autorizzata. Le imposte restano in capo al proprietario.
›Quanto tempo devo conservare il contratto firmato?
Almeno 10 anni, come previsto dall'art. 2220 del Codice Civile per le scritture contabili e i contratti, e dall'art. 22 del DPR 600/1973 per i fini fiscali.
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