Contabilità affitti brevi 2026: cedolare 21%, 26% e regime forfettario

Cos'è la cedolare secca per gli affitti brevi

La cedolare secca è il regime fiscale opzionale introdotto dal D.Lgs. 23/2011 (art. 3) che permette di tassare i redditi da locazione con un'aliquota piatta, sostitutiva di IRPEF, addizionali e imposte di registro e bollo. Per gli affitti brevi (durata inferiore a 30 giorni) la cedolare è stata estesa dal D.L. 50/2017 e successivamente modificata dalla Legge di Bilancio 2024 (Legge 213/2023).

Dal 1° gennaio 2024, la struttura è cambiata:

• 21% di cedolare sulla prima unità immobiliare destinata ad affitto breve.
• 26% di cedolare dal secondo al quarto immobile (quando il contribuente locazione breve più di un'unità per ciascun anno d'imposta).
• Dal quinto immobile in poi, l'attività si presume imprenditoriale: niente cedolare, scatta l'obbligo di apertura partita IVA e regime ordinario o forfettario.

Cosa cambia con il decreto 145/2023 sulle OTA

Il D.L. 145/2023 (cosiddetto "decreto Anticipi", convertito nella Legge 191/2023) ha rivoluzionato la tracciabilità degli affitti brevi. In particolare:

• Le OTA (Airbnb, Booking, Vrbo, Expedia, ecc.) sono sostituto d'imposta: trattengono direttamente alla fonte la cedolare 21% sul corrispettivo lordo e versano allo Stato per conto del locatore.
• Le OTA inviano annualmente all'Agenzia delle Entrate la Certificazione Unica (CU) con i redditi del locatore. Il dato è precompilato nel 730/Redditi PF.
• Resta in capo all'host l'obbligo di:
  • verificare la CU e correggere eventuali errori (es. cedolare 21% trattenuta ma in realtà spettava 26%);
  • versare l'integrazione 5% (per arrivare al 26%) tramite F24 entro le scadenze fiscali se si tratta del 2°/3°/4° immobile;
  • compilare la sezione RB del modello Redditi PF;
  • indicare il codice CIN nel quadro.

Cosa entra in contabilità: gross vs net

Questo è il punto in cui la maggior parte degli host si confonde. Distinguiamo:

In Locazione Turistica il flusso è automatizzato: quando registri una prenotazione iCal di Airbnb/Booking ti chiediamo quanto ti hanno bonificato (netto) e segniamo cedolare/commissioni come "già a sorgente". Per le manuali ti chiediamo l'importo lordo pagato dall'ospite e applichiamo automaticamente il 21% o il 26% in base al numero di immobili che gestisci.

Regime forfettario per affitti brevi

Quando si supera la soglia di 5 immobili in locazione breve, oppure quando si svolge l'attività in forma "imprenditoriale" (con servizi alberghieri: pulizie giornaliere, prima colazione, navetta, ecc.), si esce dalla cedolare e si entra in partita IVA.

Il regime fiscale più conveniente per i piccoli host che aprono partita IVA è il regime forfettario (Legge 190/2014 e successive modifiche) che:

• Applica una tassazione sostitutiva del 15% (5% per i primi 5 anni in caso di nuova attività).
• Calcola il reddito imponibile applicando un coefficiente di redditività al fatturato lordo:
  • 40% per attività di affittacamere senza servizi (Codice ATECO 55.20.51)
  • 67% per attività ricettive in forma alberghiera
• Esonera da IVA, ritenute, ISA.
• Soglia massima di ricavi: 85.000€ annui.

Quale conviene di più?

Esempio numerico per 4 immobili in centro città:

• Fatturato lordo annuo: 60.000€
• Con cedolare 26%: 60.000 × 26% = 15.600€ di imposta.
• Con forfettario 15% (coeff. 40%): 60.000 × 40% = 24.000€ imponibile × 15% = 3.600€ di imposta. Più contributi INPS (~24% del reddito imponibile) ≈ 5.760€. Totale ≈ 9.360€.

In molti casi il forfettario è più conveniente, ma scattano gli obblighi di partita IVA, fatturazione elettronica (anche se semplificata), contributi INPS Gestione Separata o INPS commercianti, SCIA al SUAP, comunicazioni ISTAT mensili e Alloggiati Web.

Marca da bollo sulle ricevute

Il DPR 642/1972 prevede l'imposta di bollo da 2,00€ su ogni ricevuta di importo superiore a 77,47€. Per gli affitti brevi questa soglia è quasi sempre superata.

• La marca va apposta sulla copia destinata all'ospite (se richiesta).
• Non è dovuta se il pagamento è transitato da OTA (Airbnb, Booking) che hanno già emesso ricevuta fiscale per conto del locatore.
• Si paga con F24 codice tributo 1552 oppure si acquista il contrassegno cartaceo.

Scadenze fiscali da ricordare

Cosa puoi dedurre (e cosa no)

In cedolare secca: NULLA. La cedolare è un'imposta sostitutiva piatta sul lordo. Non puoi dedurre nessun costo: né IMU, né manutenzioni, né utenze, né commissioni Airbnb (anche se sono già trattenute dalla OTA prima di arrivare a te).

In regime ordinario IRPEF o forfettario: i costi inerenti l'attività sono deducibili, ma con limiti:

• IMU dell'immobile: deducibile al 50% nel forfettario.
• Utenze, internet, manutenzioni: deducibili integralmente nell'ordinario, già forfetizzate nel forfettario.
• Commissioni Airbnb/Booking: deducibili al 100% nell'ordinario.
• Ammortamento mobili: 15% annuo, durata 7 anni.
• Costi pulizie e check-in: deducibili al 100%.

Come Locazione Turistica ti aiuta

• Contabilità OTA-centrica: importi netti per Airbnb/Booking, cedolare già a sorgente.
• Auto-calcolo 21% / 26%: per ogni prenotazione manuale ti chiediamo se è prima o seconda casa.
• Tassa di soggiorno calcolata in automatico (adulti × notti) pronta da versare al Comune.
• Report PDF mensile/annuale da inviare al commercialista.
• Calendario scadenze con promemoria su F24 e dichiarazioni.

La cedolare è uno strumento di semplificazione: zero contabilità, una sola aliquota. Ma "semplice" non significa "approssimativa": ogni notte non registrata è una multa che ti aspetta dietro l'angolo.